郭鑫（中海养老管理有限公司总经理）：谢谢观点的邀请，我上来有一个感触，把我放在最后一个，特别有点像今天的地产行业看康养行业一样，既很重要，又没那么重要，这是一个感觉。第二个感觉，好像大家对康养行业既清楚又不清楚。我看了一下在座的各位领导嘉宾，估计去过养老机构的人不太多，我今天尝试给大家做一些解读，希望大家对康养产业的发展，特别是地产+康养行业的发展有一定的认知。
今天的题目叫“新时代，新中式康养解决方案”。什么叫新时代呢？大家知道年是中国康养产业发展的元年，中央也发了一个关于康养产业发展的指导意见，但是为什么10年过去了，这个产业并没有起来？从我的理解来看，实际是市场和行业的政策都没有到位。但是从去年年底到今年上半年，中央下发了一系列的文件，将养老产业首次列为国家战略，在十四五期间规划很多的政策，这是政策更加精准。第二是从行业发展角度来讲，我们看过去康养机构的客户都是80后（这个是指30年代、40年代出生的人），他们的积蓄一般比较少，或者有积蓄，他的消费习惯和消费意愿都是偏弱的，而到了年，你会发现一年有万人退休，但同时期只有万人出生，而且这个现象会持续15年时间。所以我想从政策也好，从市场也好，中国的康养行业会进入新的时代。所以我有一个判断，今年应该是中国的康养产业的新元年。我类比今天的康养产业类似于年的房地产市场，这是新时代。
什么是新中式呢？中国养老产业从年开始发展，我们都是立足中国，面向世界的，有大量的国外的养老公司进入中国，国内的养老公司在国外也学习了很多。但是到目前为止并没有一个我们认为的响当当的品牌企业出现，其实我们康养产业有一个非常大的特点，我们的客户是很特别的，是长者，且是中国长者。中国人有独特的孝道文化，也有独特的生理、心理社会参与的特殊需求，这跟国外是不一样的。所以我们如何建构一套适合中国长者的服务系统，实际上是我们要思考的问题。新中式的解读，就需要从政策、产品、盈利模式到我们项目当中的建筑空间设计，到我们的运营服务，最起码要五位一体，才能出现一个适合中国长者的解决方案，所以我把它定位叫新中式。
今天汇报的内容是两个方面，第一方面说说我们的经验和教训，第二方面是关于行业的思考。
中海锦年是从年开始做康养产业业务的，已经有5年时间，在中海内部是的策略，90%投给开发地产，8%投给物业，2%是新的业务，我们依然认为住宅地产还是一个很好的业务，所以绝大部分放给了这个部分，这是今天明天的生意，而康养是属于后天的业务。
我们在年做战略的时候做了15年的战略，可能大家会很奇怪，为什么做15年呢？我们做了到、到、到，这和我们的国家的养老产业发展规模是类似的。
从整体发展策略来讲，前5年我们是被动持有、主动运营，今天是策略持有、专业运营，过去5年我们还是重点解决我们的运营问题。大家知道房地产商做养老有几大特点，第一是很有钱，第二是建设能力很强，但它缺对这个行业客户的理解，缺整体的运营能力，所以我们过去5年时间基本上花时间在理解客户和做运营，而不着急去做投资，这就是我们过去的策略。但接下来随着市场的变化，我们会做一些策略持有，包括重资产、中资产和轻资产的项目。
这是我们的规划，根据中国养老化率和人均GDP、老龄化、人均可支配收入，框了21个城市，在十四五期间重点发展8个城市，投资策略包括重资产、中资产和轻资产。模式上面跟前面的朋友讲的都很像，待会儿我会介绍为什么这样做，重、中、轻资产解决什么问题。
（见PPT）这是我们的产品体系，其实也打磨了很长时间，过去5年我们一直在调整，核心有三个，一个是康养社区，这是城市级的CCRC，为什么不是郊区型和旅游型的？第二是居家养老，我们做的是居家的适老话精装加载和改造，以及基础的服务，这个逻辑可能跟一般的企业理解不一样。第三是EPCO，全过程资源管理。EPCO相当于把中海地产全部的优势拿过来，包括前端的咨询、中端的设计、建设，如果涉及到康养地产销售，我们会动员全国的销售资源进行销售，然后到运营，当资产销售完之后，我们也希望帮助业主或者中海退出。N是在前三个体系做得很扎实的情况下，我们的客户资源更大，客户黏性更强的时候才会推出相关的产品。
我们把自己的定位叫新中式养老生活创造者。中国人都有一个生活意境，想退休以后过着高山下、垂柳边、闲云野鹤的田园生活。这和国外是不一样的，我们就把我们的康养目标定位为打造优雅闲适的新中式生活。在文化方面我们强调的是家文化、领潮文化，所谓领潮文化是我们的客户越来越多是三高人群（高知、高干、高龄），当然也是高收入人群，他们退休之前都是叱咤风云的，退休以后他要有自己的生活方式。
这一块是我们的核心，过去几年隆重打造，叫锦年长者守护体系，以东方人的精神意境：思、闲、雅、乐、逸来打造，它分为2大体系、6大系统、22个子项服务，在过去我们更多
